Yüksek enflasyon döneminde kira artışları hem kiracılar hem kiraya verenler için hassas bir konu hâline gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu kiracıları korumak amacıyla yasal bir artış üst sınırı belirlemiştir; bu sınırı bilmek her iki taraf için de önemlidir.
Yasal kira artış sınırı nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kira sözleşmelerinde yıllık artış oranının Türkiye İstatistik Kurumu'nun belirlediği 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamayacağını hüküm altına almaktadır. Bu düzenleme konut kiralarına özgüdür; işyeri kiraları ise daha fazla sözleşme serbestisine sahiptir.
Sözleşmede daha yüksek oran yazılıysa geçerli midir?
Hayır. Sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir artış oranı belirtilmiş olsa dahi bu hüküm geçersiz sayılır ve kısmi hükümsüzlük ilkesi gereği sadece aşan kısım iptal edilir; sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur. Bu, kamu düzenini korumaya yönelik emredici bir hükümdür.
Ev sahibi yasal oranı aşarsa ne yapılmalıdır?
Kiraya veren yasal sınırı aşan artış talep ederse kiracının bunu kabul etme yükümlülüğü yoktur. Kiracı, sözleşme yenileme döneminde yasal oran kadar artışı ödemeyi teklif edebilir. Anlaşmazlık çözülmezse sulh hukuk mahkemesinde kira tespiti ve kira uyarlama davası açılabilir. Mahkeme, dönemin TÜFE oranını esas alarak yeni kira bedelini belirler.
Beş yıldan uzun sözleşmelerde özel düzenleme
Aynı kira ilişkisinin beş yıl veya daha uzun sürmesi halinde, hâkim tarafların çıkarları ve emsal değerler göz önünde bulundurularak yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu düzenleme kiraya verenlerin uzun dönemde piyasa koşullarını kira sözleşmesine yansıtabilmesine imkân tanımaktadır.
Kiranın ne zaman serbestçe belirleneceği durumlar
Kiracı taşınarak sözleşme sona erdiğinde ve yeni bir kiracıyla sözleşme yapıldığında, kira bedeli serbestçe belirlenir; TÜFE sınırı yalnızca aynı kiracıyla yenilenen sözleşmeler için geçerlidir. Yani piyasa koşullarına göre kira artışı yeni kiracı bulunarak gerçekleştirilmektedir.